Haus kaufen in Österreich als Deutscher: trotz steigender Immobilienpreise?

0

Mal ehrlich: Haben Sie nicht auch schon mal von einer Eigentumswohnung in Wien im Bezirk Margareten geträumt? Jedoch ist der Traum ‚Haus kaufen in Österreich‘ leichter geträumt als umgesetzt. Alles, was Sie vor dem Hauskauf wissen sollten, lesen Sie jetzt.

Die Deutschen kaufen bereits seit Langem Häuser in Österreich

Das Nachbarland Österreich ist des Deutschen liebstes Ziel für den Immobilienkauf. 131.282 Deutsche haben laut Deutscher Botschaft bereits ihren Hauptwohnsitz nach Wien verlagert. Und 77.122 mal haben Bundesbürger den Zweitwohnsitz in der Donaumetropole angemeldet. Nichts einfacher, als ein Haus in Österreich zu kaufen? Weit gefehlt! Viele Bundesländer, viele Regelungen. Und die Regelungen sind auch unterschiedlich, wenn es um land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften, Wohnungen, Baugrundstücke geht. Was sind grüner Grundverkehr und Baulandgrundverkehr? Und was sollten ein Deutscher vor dem Kauf einer Immobilie beachten?

Was ist nötig, um als Deutscher ein Haus in Österreich zu kaufen?

In Österreich dürfen Deutsche grundsätzlich jederzeit Häuser kaufen. Das EU-Mitgliedsland Österreich lässt den Immobilienerwerb uneingeschränkt zu. Lediglich landwirtschaftliche Immobilien sind hier ausgeschlossen. Auf den Deutschen Immobilienkäufer kommen zunächst eine Reihe Fragen zu. Steuern sind oft das erste Thema, das hier in den Sinn kommt. Allerdings empfiehlt es sich, das Augenmerk auf Rechtsfragen zu richten. Diese sind schwieriger zu lösen.

Titel und Modus: das zweistufige Verfahren des Immobilienerwerbs in Österreich

In Österreich unterliegt der Erwerb eines Hauses dem österreichischen Recht. Dies schließt die Anwendung anderer Rechtsordnungen aus. Der Schutz des Käufers steht für das österreichische Recht im Vordergrund. Der Kauf erfolgt in zwei Stufen. Dies soll dem Käufer Schutz vor gutgläubigem Erwerb sowie Belastungen durch Dritte geben.

  • Schritt 1: das Verpflichtungsgeschäft bzw. der Titel

    Der Kauf des Hauses wird in dem Moment verbindlich, da beide Parteien das Verpflichtungsgeschäft abschließen. Der Eigentumsübertrag auf den Käufer wird damit vom Verkäufer noch nicht bewirkt. Nur die Modalitäten werden hier geregelt. Neben dem Kaufvertrag kommt oft auch ein Schenkungsvertrag zur Anwendung.

  • Der 2. Schritt: der Eigentumserwerb (Modus)

    Im Grundbuch bewirkt die Eintragung den Erwerb des Eigentums aus dem Kauf. Dies ist nur mit einer grundbuchfähigen Urkunde möglich. Auf der Urkunde ist die Unterschrift beider Parteien nötig. Die Unterschriften auf der Urkunde werden von einem Notar oder einem Gericht beglaubigt. Österreich verlangt keinen notariellen Kaufvertrag, wie er in Deutschland vorgeschrieben ist.

Der Immobilienerwerb, die Genehmigungen und die Erklärungen

Mit dem zweistufigen Verfahren scheint der Immobilienkauf simpel möglich. Doch der Staat Österreich verlangt zusätzliche Erklärungen vom Deutschen Käufer.

  • Erklärung beim Erwerb eines Baugrundstücks

    Das zeitnahe Bebauen des Grundstücks muss vom Käufer per Erklärung versprochen werden.

  • Erklärung beim Kauf einer Bestandsimmobilie

    Der Käufer einer bereits bestehenden Immobilie muss erklären, dass er das Objekt nicht als Ferienwohnung verwenden will.

Erforderliche Genehmigungen für Nicht-Österreicher

Zusätzliche Auflagen erschweren EU-Bürgern den Immobilienkauf in Österreich. Für diese Genehmigungen und Bescheide gibt es je nach Region verschiedene zuständige Behörden. Auch die Art und Weise, wie diese erlangt werden können, sind unterschiedlich. Sobald alle notwendigen Dokumente präsent sind, darf der Kauf ins Grundbuch eingetragen werden. Eher nicht.

Suchen Sie einen Haupt- oder Freizeitwohnsitz in Österreich?

Nahezu reibungslos verläuft der Immobilienerwerb, wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz nach Österreich verlagern. Wer als Nutzungsart ‚Ferienwohnsitz‘ oder ‚Zweitwohnsitz‘ angibt, muss mit Komplikationen bei den Genehmigungen rechnen. Für die Eintragung des Kaufs ins Grundbuch ist dann eine Zulassung der Nutzung als Freizeitwohnsitz erforderlich. Ziel: Erlangung eines Freizeitwohnsitzbescheid.

Es gibt noch mehr Vorschriften im Baulandgrundverkehr

Österreich wirkt der starken Zunahme von Ferienwohnungen entgegen, besonders in den bei Ausländern beliebten Regionen. Weitere Vorschriften für den Baulandgrundverkehr (betreffend Wohnungen und Baugrundstücke) sollen dem dienlich sein. Die Vorschriften erschweren uns Deutschen den Kauf eines Hauses in Österreich als Zweitwohnsitz – obwohl sie nicht gegen EU-Recht verstoßen. Die 70er des letzten Jahrhunderts sind die Geburtsstätte von einigen der Vorschriften.

Die Raumordnungsgesetze: so individuell wie die Bundesländer

Die Regelung der Freizeitwohnsitze obliegt in Österreich den Bundesländern. Letztlich ist dies die Ursache für verschiedene gesetzliche Regelungen in den Bundesländern. In den Bundesländern, die nahe bei Deutschland liegen, wird der Erwerb von Ferienhäusern limitiert. Die Zahl der Immobilienkäufe lag dort bereits in der Vergangenheit sehr hoch. Vorarlberg und Tirol, aber auch Salzburg sind bevorzugte Standorte für Ferienimmobilien. Nichts bremst den Kauf eines Hauses schneller als die geplante Nutzung als Freizeitimmobilie. Vielfach zieht sich eine Genehmigung über viele Jahre hin. Die erworbene Immobilie ohne Genehmigung als Freizeitimmobilie zu nutzen, ist keine gute Idee: dies wäre schlicht ein Gesetzesübertritt. Eine Zwangsversteigerung der Immobilie ist eine der drohenden Maßnahmen der Behörde. Man tut also gut daran, lange vor dem geplanten Kauf eines Hauses in Österreich die nötigen Genehmigungen zu prüfen.

Wer ist Ansprechpartner beim Hauskauf in Österreich?

Sprechen Sie die Gemeinde an, zu welcher der Standort der Immobilie zählt. In einem Verzeichnis führt die Gemeinde alle Freizeitwohnsitze des Ortes. Zusätzliche Freizeitwohnsitze werden zudem von ihr genehmigt. Das Landesraumordnungsgesetz des Bundeslandes gibt der Gemeinde dabei den Handlungsspielraum vor.

Was dürfen wir uns unter einem Freizeitwohnsitz vorstellen?

Diese Definition lassen die Landesraumordnungsgesetze oft unklar. Vielfach definiert das Gesetz eher, was kein Hauptwohnsitz ist. Mit der Antwort auf die Frage nach dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen offenbart man schnell, ob es sich bei der Immobilie um den Freizeitwohnsitz handeln wird oder nicht. Zu jedem Zeitpunkt kann eine behördliche Prüfung der Nutzungsart der Immobilie erfolgen. Es ist klar, dass dies in der Realität nur schwer umzusetzen sein wird. Erst eine Anzeige ist vielfach der Auslöser für eine tatsächliche Überprüfung.

Unterm Strich ist es ratsam, den Immobilienerwerb als Freizeitwohnsitz anzugeben. Die Wohnung kann in dem Fall variabel als Ferienwohnung oder auch als hauptsächlicher Sitz verwendet werden. Mit dem Gesetz kommt man sich dann nicht in die Quere.

Der Trend zum Wohnen außerhalb der Stadt hält in Österreich an. Ein Dorf in Längenfeld im Ötztal in Tirol ist dem Österreicher lieber wie ein Loft in Wien (Foto: AdobeStock - hachri)

Der Trend zum Wohnen außerhalb der Stadt hält in Österreich an. Ein Dorf in Längenfeld im Ötztal in Tirol ist dem Österreicher lieber wie ein Loft in Wien (Foto: AdobeStock – hachri)

Wie entwickeln sich die Preise für österreichische Immobilien im Jahr 2022?

Die Entwicklung der Immobilienpreise in Österreich entnehmen wir vorzugsweise dem Preisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich (WKO). Dem Preisspiegel haben wir Details zum vierten Quartal 2021 entnommen und Trends erkannt. Die Entwicklung des Markt lässt folgende Trends erkennen:

  • Um 12,6% stiegen die Preise für österreichische Wohnimmobilien in nur zwölf Monaten. Mit 10,4% lag die Preissteigerung im dritten Quartal 2021 ein Stück niedriger.
  • Noch stärker stiegen die Preise für Einfamilienhäuser außerhalb von Wien an. Die Preise kletterten um 15,5%. Im dritten Quartal 2021 lag der Wert noch bei 10,4%.
  • Ähnlich stark stiegen die Preise für gebrauchte Wohnungen außerhalb Wiens, nämlich um 14,5 %. Gemäßigtere 11,8% Steigerung wurden noch im dritten Quartal 2021 ermittelt.
  • Immobilien in Wien selbst verteuerten sich nicht so stark wie Objekte außerhalb von Wien. Um 10,6% bzw. 13,9% stiegen die Immobilienpreise im dritten und viertel Quartal außerhalb von Wien. In Wien waren es 10,2% bzw. 11,3%.
  • Etwas gemäßigter ging es am Neubauwohnungsmarkt zu. Hier erhöhten sich die Preise im dritten und vierten Quartal 2021 um 9,9% bzw. 10,6% innerhalb von Wien und um 9,5% bzw. 10,8% außerhalb von Wien.

Noch immer sind die Kreditzinsen niedrig. Dadurch bleibt der Erwerb einer Immobilie auch bei einer Mietrendite unterhalb von 4% als Geldanlage noch attraktiv.

Preisentwicklung nach dem Wohnimmobilienpreisindex Österreich für Objekte ‚in Wien‘

Wohnimmobilienpreisindex Österreich
Preisentwicklung ‚in Wien‘
– Veränderung zum Vorjahr in % –
Zeitraum Österreich gesamt Einfamilien-Häuser Eigentumswohnungen davon neu davon gebraucht
Jahresentwicklung
2019 3,9 % 4,9 % 3,0 % 4,9 % 5,9 %
2020 7,0 % 6,7 % 13,3 % 6,3 % 6,8 %
2021 11,8 % 10,8 % 8,9 % 11,0 % 10,2 %
Quartalsentwicklung
Q3/2020 9,5 % 9,4 % 13,8 % 9,1 % 8,3 %
Q4/2020 10,0 % 9,4 % 17,2 % 8,9 % 8,3 %
Q1/2021 12,3 % 10,9 % 10,0 % 11,0 % 10,4 %
Q2/2021 11,7 % 10,7 % 9,3 % 10,9 % 10,1 %
Q3/2021 10,4 % 10,2 % 5,0 % 10,7 % 9,9 %
Q4/2021 12,6 % 11,3 % 11,1 % 11,4 % 10,6 %
Quelle: OeNB, DataScience Service GmbH „(DSS)“, TU Wien, Prof. Feilmayr

Preisentwicklung nach dem Wohnimmobilienpreisindex Österreich für Objekte ‚außerhalb von Wien‘

Außerhalb von Wien war eine deutlich stärkere Verteuerung zu bemerken. Für viele Jahre lag dort das Preisniveau wesentlich unter dem von Wien.

Wohnimmobilienpreisindex Österreich
Preisentwicklung ‚Österreich ohne Wien‘
– Veränderung zum Vorjahr in % –
Zeitraum Österreich gesamt Einfamilien-Häuser Eigentumswohnungen davon neu davon gebraucht
Jahresentwicklung
2019 3,9 % 2,0 % 2,9 % 2,3 % 3,4 %
2020 7,0 % 9,4 % 6,4 % 8,3 % 4,9 %
2021 11,8 % 12,5 % 13,0 % 12,4 % 13,4 %
Quartalsentwicklung
Q3/2020 9,5 % 12,1 % 8,3 % 9,4 % 7,2 %
Q4/2020 10,0 % 11,4 % 10,2 % 13,0 % 7,8 %
Q1/2021 12,3 % 12,9 % 14,7 % 16,7 % 12,9 %
Q2/2021 11,7 % 11,3 % 13,7 % 12,9 % 14,3 %
Q3/2021 10,4 % 10,4 % 10,8 % 9,5 % 11,8 %
Q4/2021 12,6 % 15,5 % 12,9 % 10,8 % 14,5 %
Quelle: OeNB, DataScience Service GmbH „(DSS)“, TU Wien, Prof. Feilmayr

Preistrends in Österreich: das kommt 2022 auf uns zu

Das Angebot wird mit dem Anstieg der Nachfrage nicht mithalten können. Dies dürfte erhebliche Preissteigerungen mit sich bringen. Im Jahr 2022 sollen frei vereinbare neue Mietabschlüsse geringer steigen als die Inflationsrate. Besonders stark werden Wohnimmobilien in Einzellagen, Baugrundstücke, Wochenendhäuser und Einfamilienhäuser nachgefragt werden. Ein klarer Trend ist erkennbar: Die Käufer suchen Immobilien außerhalb der Stadt.

Der Österreicher nutzt gerne Immobilienportale, um seine Traumimmobilie zu finden. (Foto: AdobeStock - Travellaggio)

Der Österreicher nutzt gerne Immobilienportale, um seine Traumimmobilie zu finden. (Foto: AdobeStock – Travellaggio)

Immobilienportale in Österreich: die 10 beliebtesten

  • Alle-gemeinsam.at

    Die Angebote an Immobilien auf Alle-gemeinsam.at adressieren sich an Privatpersonen, Makler, aber auch an Bauträger. Immobilien können auf Alle-gemeinsam.at kostenfrei inseriert werden. Dieses Angebot steht privaten Immobilienbesitzern offen.

    Im Web: www.alle-gemeinsam.at

  • FindMyHome.at

    Immobilienanbieter können auf FindMyHome.at von Nutzern bewertet werden. Das schafft Durchblick im Anbieterdschungel. Die Anbieter mit den besten Bewertungen zeichnet FindMyHome.at als Qualitätsmakler aus. Im Jahr 2001 wurde FindMyHome.at gegründet.

    Im Web: www.findmyhome.at

  • Der Standard

    Wer kein Angebot zu seinen Interessen mehr verpassen möchte, der kann sich auf derStandard.at vom Suchagenten informieren lassen, wenn neue Immobilien erscheinen, die zu den eigenen Wünschen passen. Viele Dienste, Tipps und Checklisten erleichtern die Immobiliensuche.

    Im Web: immobilien.derstandard.at

  • Mietguru.at

    Mietguru.at bietet als Immobilienportal Häuser, Eigentumswohnungen, Grundstücke aus ganz Österreich. Auch eine Immobilie des Tages wird als Tipp vorgestellt.

    Im Web: www.mietguru.at

  • Wohnnet.at

    Wer der Erste sein möchte, der von der neu inserierten Traumimmobilie erfährt, kann sich auf Wohnnet.at per E-Mail benachrichtigen lassen. Von Wochenendhaus bis zur Eigentumswohnung in Wien findet man hier angesagte Wohnobjekte.

    Im Web: www.wohnnet.at

  • Willhaben.at

    Zu den offerierten Immobilien findet man auf Willhaben.at auch ein Anbieterverzeichnis mit Bauträgern, Maklern und Herstellern von Fertighäusern. Wer eine Immobilie kaufen, mieten oder pachten möchte, findet hier mehrere tausend Angebote vor.

    Im Web: www.willhaben.at

  • Immobilienscout24.at

    Ratgeber zu Fragen rund um Immobilien bietet Immobilienscout24.at ebenfalls neben den Kauf- und Verkaufsangeboten der Immobilien. Viele Themen zu Grundstückskauf, Hausbau, Genehmigungen und anderen Themen finden sich darunter.

    Im Web: www.immobilienscout24.at

  • Flatbee.at

    Immobilienkauf ohne Provision? Das ist das Special der Plattform Flatbee.at. Nach dem man die passende Immobilie gefunden hat, plagt die Frage ‚Sind andere eventuell günstiger?‘. Mit dem Vergleich der Angebote gibt Flatbee.at Sicherheit für Entscheidungen. Wo Immobilien günstig sind, wo teuer, das zeigt schnell das Marktbarometer.

    Im Web: www.flatbee.at

  • Immosuchmaschine.at

    Mit Filtern lässt Immosuchmaschine.at eine sehr exakte Suche nach geeigneten Immobilien zu. Nach Bundesland, nach Region oder auch nach Kategorie können gezielt Objekte gesucht werden. Ob Feriendomizil in Krems oder eine Eigentumswohnung in Tirol: hier kann die Suche sehr gezielt erfolgen.

    Im Web: www.immosuchmaschine.at

Häufige Fragen

Kann man als Deutscher in Österreich ein Haus kaufen?

Es steht Deutschen offen in Österreich eine Immobilie zu erstehen. Sicherheit gibt die EU-Mitgliedschaft Österreich. Es gibt eine Ausnahme: landwirtschaftliche Immobilien.

Was muss ich beachten wenn ich in Österreich ein Haus kaufe?

Beim Hauskauf in der Alpenregion gilt das österreichische Recht. Dieses sieht eine Zweistufigkeit vor. Zunächst wird zwischen Käufer und Verkäufer ein Kaufvertrag als Verpflichtungsgeschäft (Titel) geschlossen. In einem zweiten Schritt wird der Erwerb der Immobilie in das Grundbuch eingetragen. Man spricht von Eigentumserwerb oder Modus.

Was kosten Immobilien in Österreich?

Die Immobilien-Preise sind in den vergangenen Jahren gestiegen. Ca. ein Drittel Kosten muss man für ein Einfamilienhaus in Österreich nun mehr einplanen. Etwa 241.000 Euro erreichte der durchschnittliche Preis im Jahr 2018 Fünf Jahre nach hinten geblickt, ist der Preis um 30,6 % Prozent gestiegen. Im Vergleich zum Vorjahr sind es 7 % mehr.

Kann man in Österreich eine Wohnung kaufen?

Deutsche können grundsätzlich in Österreich ein Haus oder eine Wohnung kaufen. Österreich ist EU-Mitgliedsland und lässt die Option zu. Mit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie, die im März 2016 in Kraft trat, wurde der Erwerb von Immobilien sowie das grenzüberschreitende Kreditgeschäft noch einfacher.

Wie teuer ist ein Haus in Österreich?

Für eine Wohnung ab 130 qm muss man in der inneren City von Wien mit 25.851 Euro pro Quadratmeter rechnen. Zum Vergleich: Für eine Wohnung mit 50 qm im Wiener 22. Bezirk, also Donaustadt, ist mit 6.629 Euro/qm zu rechnen. In Klagenfurt sieht es da schon anders aus. Dort liegen die Quadratmeterpreise im Durchschnitt bei 3.527 Euro (Quelle: immopreise.at).

Sind Immobilien in Österreich günstiger?

Nach den Kaufkraftdaten des Marktforschungsinstituts GfK liegt die Durchschnittsmiete für eine 80-Quadratmeter-Wohnung in Wien bei etwa 12.300 Euro pro Jahr. Ein Vergleich mit München: Hier liegt die Jahresmiete bei ca. 14.800 Euro. Dies spiegelt auch die höhere Kaufkraft der Münchner. Münchner wie Wiener geben deswegen etwa 55 % des jährlichen Netto-Gehalts für die Miete aus.

Was kosten Immobilien in Österreich?

Immobilien in Österreich kosten bis zu 25.851 Euro pro Quadratmeter. In dieser Preisklasse liegt eine Wohnung in der Kern-City von Wien mit einer Größe ab 130 qm. Es kommt auf den Bezirk drauf an. In anderen zahlt man pro Quadratmeter weniger. Im Wiener 22. Bezirk (Donaustadt) kostet eine 50-Quadratmeter-Wohnung 6.629 Euro/qm.

Lassen Sie eine Antwort hier